부동산 시장에서 직접 거래나 간접 투자를 진행할 때 관련 법적 제도를 명확히 이해하는 것은 매우 중요하다. 주택이나 오피스텔 거래 시 발생하는 공인중개 보수 기준부터 전문적인 자문을 제공하는 투자자문업의 등록 조건, 그리고 소액 투자자를 위한 리츠 제도까지 법적인 틀이 마련되어 있다. 각 제도의 세부 요건과 규정을 미리 알아두면 실거주나 투자 과정에서 발생할 수 있는 혼선을 줄일 수 있다. 부동산 관련 대표적인 법적 제도와 기준을 순서대로 살펴본다.
공인중개사 자격과 중개보수 제도
대한민국에서 부동산 중개업을 정상적으로 영위하려면 공인중개사 자격 취득과 개설 등록 과정을 거쳐야 한다. 공인중개사는 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격한 자를 말하며, 관할 관청에 중개사무소 개설 등록을 마쳐야 비로소 중개 업무를 할 수 있다. 개업공인중개사는 사무소 명칭에 '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개'라는 문자를 반드시 사용해야 하며, 개업공인중개사가 아닌 자가 이와 유사한 명칭을 사용하는 것은 엄격히 금지된다.
중개보수는 거래금액에 시·도 조례로 정하는 상한요율을 곱한 금액 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 중개보수는 거래 당사자 쌍방으로부터 각각 받게 되며, 법정 중개보수 및 실비 외에 금품을 추가로 받는 행위는 법으로 금지된다. 아울러 개업공인중개사가 타인에게 자기의 성명이나 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 등록증을 양도·대여하는 행위 역시 금지 대상이다.
주택 외 부동산 중개보수 요율 기준
주택 이외의 부동산 거래 시에는 물건의 종류와 시설 형태에 따라 별도의 중개보수 상한요율이 적용된다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌과 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 경우 관련 시행규칙에 따른 상한요율 이내에서 협의하여 중개보수를 결정한다. 그 외의 토지나 상가 등 주택 외 부동산은 거래금액의 1천분의 9인 0.9퍼센트 이내에서 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 규정되어 있다.
임대차 계약의 경우 거래금액 산정 방식이 매매와 다르다. 기본적으로 보증금에 월차임의 100을 곱한 금액을 더해 거래금액을 산출한다. 만약 이렇게 산정한 거래금액이 5천만 원 미만일 경우에는 보증금에 월차임의 70을 곱한 금액을 더하는 방식으로 거래금액을 재계산하여 보수를 적용한다.
부동산 투자자문업 등록 기준
부동산 투자에 대한 전문적인 자문 서비스를 제공하는 부동산 투자자문업은 일정 수준 이상의 자본금과 인력 요건을 갖추어야 등록이 가능하다. 부동산 투자자문업은 개인사업자 형태로 운영할 수 없으며, 반드시 법인 형태로 회사를 설립한 후 금융위원회에 등록을 진행해야 한다. 등록을 위해서는 2억 5천만 원 이상의 자본금을 충족해야 하며 상호에 '투자자문'이라는 단어를 명시해야 한다.
또한 자문 업무의 전문성을 보장하기 위해 사무실 운영 요건과 더불어 투자권유자문인력 등 필수 전문 인력을 확보해야 한다. 한편 국토교통부 장관에게 등록하여 운영되는 부동산투자자문회사 제도도 함께 존재하며, 법인 자본금과 적격 인력을 통해 전문적인 투자 자문을 수행한다.
부동산투자회사 리츠 제도의 운영
부동산투자회사인 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하고 운영 수익을 배당하는 간접투자기구이다. 리츠는 총 자산의 70퍼센트 이상을 건축 중인 건축물을 포함한 부동산에 투자·운용해야 하는 조건이 있다. 수익 환원을 위하여 상법상 배당가능이익의 90퍼센트 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해야 한다.
정부는 최근 부동산 개발 및 운영 분야까지 리츠의 역할을 확대하기 위해 프로젝트 리츠 제도를 도입했다. 프로젝트 리츠는 개발사업 추진 시 기존의 영업인가 대신 설립신고만으로 사업을 추진할 수 있도록 규제를 완화한 것이 특징이며 설립 자본금은 50억 원 이상으로 규정되어 있다. 이러한 제도 개선을 통해 소액 투자자의 접근성을 높이고 부동산 개발 자금 조달 방식을 다변화하고 있다.
참고
댓글 0개
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨보세요.