2026년 9월 정부의 부동산 세제개편안이 확정되면서 세금 정책의 기준이 바뀌고 있다. 주택 수로 일괄 과세하던 방식에서 실거주 여부와 주택 가액을 따지는 쪽으로 제도가 옮겨 가는 중이다. 실수요자라면 종부세와 증여세 공제가 어떻게 달라지는지 정확히 알고 대응책을 세워야 한다.

부동산 세제 개편, 실거주 중심 전환

정부는 주택 수보다 실거주 여부와 주택 가액을 중심으로 부동산 세제를 개편했다. 다주택자에 대한 압박은 이어지는 반면, 실제로 사는 1주택자에게는 세제 혜택을 넓히는 방향이다. 시장도 이런 변화에 반응하고 있다.

거주용 1주택자의 종부세 기본공제가 오르는 등 실거주자 혜택이 커졌다. 세제개편안 발표 뒤 한 달 동안 서울 아파트 매물이 14% 넘게 늘어나는 등 시장에 매물이 쌓이고 있다.

반면 8월 KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 1178만 원으로 역대 최고치를 다시 썼다. 매물은 늘고 전셋값은 오르는 상황이라 실수요자가 시장을 더 꼼꼼히 봐야 할 때다.

거주 여부에 따라 갈리는 종부세 공제

2026년 9월 1일 확정된 종합부동산세법 개정 정부안에 따라 거주용 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 올랐다. 실제로 사는 1주택자의 세 부담을 줄여 실수요자를 보호하겠다는 취지다.

비거주 1주택자의 기본공제는 지금처럼 12억 원이다. 집을 가지고 있어도 실제로 살지 않으면 공제 혜택이 달라지므로 주의해야 한다.

종합부동산세 세부담 상한선은 기존과 같은 150%다. 거주용 1주택자 종부세 기본공제 비교 도표를 보면 실거주 여부에 따른 14억 원과 12억 원의 차이가 한눈에 보인다.

거주용 1주택자의 종부세 기본공제는 14억 원으로 상향되며 비거주 1주택자는 12억 원이 유지된다.

관계별 가족 간 증여재산공제 한도

가족 간에 자산을 옮기거나 증여할 계획이라면 관계별 공제 한도부터 확인해야 한다. 배우자에게 증여하면 10년 합산 최대 6억 원까지 공제돼 한도가 가장 높다.

성인 자녀나 부모 등 직계존속에게 증여할 때의 공제 한도는 5천만 원이다. 받는 사람이 미성년 자녀라면 2천만 원으로 줄어든다.

며느리나 사위, 형제자매 등 기타 친족에게서 증여받으면 1천만 원까지 공제된다. 가족 관계별 증여재산공제 한도 비교 도표에서 6억 원, 5천만 원, 2천만 원, 1천만 원의 차이를 미리 확인해 두자.

배우자 증여공제는 10년간 6억 원, 성년 자녀 및 부모 증여공제는 5천만 원까지 적용된다.

실거주 한 채 내 집 마련 대처 전략

실거주 목적의 1주택자는 오른 종부세 공제와 중장기 양도세 개편안을 함께 따져야 한다. 세제개편안 발표 뒤 서울 아파트 매물은 14% 넘게 늘었지만 평균 전셋값은 7억 1178만 원으로 역대 최고치이므로 매매와 전세 시장을 함께 살펴야 한다.

2029년 이후에는 양도소득세 장기거주 소득공제에 10억 원 한도가 새로 생길 예정이다. 장기 보유나 거주 계획을 세울 때 이런 시점별 제도 변화를 미리 계산에 넣어야 한다.

실수요자는 자기 집이 실거주 요건을 채우는지 확인하고 종부세와 양도세 기준을 점검해야 한다. 가족 간 증여 한도를 활용한 자금 조달과 자산 이전 계획까지 함께 세워 두면 안전하다.

참고