정부가 토지거래허가구역 내 임차인이 있는 주택을 매수할 때 적용하는 실거주 의무 유예 기간을 1년 더 연장하기로 결정했다. 대출 규제 여파로 서울 매매 거래량이 급감한 가운데, 강남권 가격 하락과 외곽 지역의 키맞추기 상승이 동시에 나타나는 중이다. 내 집 마련을 고민하는 30~40대 실수요자는 변하는 제도와 시장 흐름에 맞춘 정교한 자금 계획이 필요한 시점이다.

토지거래허가구역 실거주 유예 1년 연장

국토교통부는 서울 전역 및 경기 일부 토지거래허가구역에서 무주택자가 세 낀 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 의무 유예 신청 기한을 당초 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 더 연장한다고 발표했다. 이번 개정으로 세 끼고 집을 사려는 무주택자의 자금 마련 부담이 일정 부분 완화될 전망이다.

유예 신청 기간 연장에 더해 기존 임대차 계약 잔여 기간과 갱신계약 기간(최대 2년)까지 유예 대상에 포함된다. 이에 따라 매수자는 최장 3년 3개월 동안 입주를 미룰 수 있어 2029년 말까지 실거주 의무를 유예받는 것이 가능해졌다. 관련 내용을 담은 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 2026년 10월 1일부터 본격 시행된다.

이번 조치는 전세난과 매매 거래 가뭄 속에서 무주택 실거래자의 주거 이동 부담을 낮추려는 취지로 해석된다. 실거주에 바로 들어가지 않고 임대차 계약을 유지하며 입주 시점을 분산시킬 수 있게 되어 매수자의 자금 운용에 숨통이 트이게 되었다.

토지거래허가구역 내 세 낀 주택 매수 시 실거주 의무 유예 기간이 2027년 말까지 1년 더 연장된다.

강남권 약세와 외곽 지역의 키맞추기 상승

2026년 9월 2주차 한국부동산원 조사에 따르면 서울 주간 아파트 매매가격은 0.16% 상승하며 전체적인 오름세를 이어갔다. 그러나 지역별 상황을 살펴보면 강남구(-0.36%)와 서초구(-0.26%) 등 강남 핵심 지역의 가격은 하락세를 나타냈다. 대출 규제 강화와 입주 물량 부담이 복합적으로 작용한 결과다.

반면 중저가 아파트가 밀집한 외곽 비강남권은 확연한 상승세를 보였다. 중랑구(0.51%), 도봉구(0.47%), 서대문구(0.47%) 등에서 매매가격 상승폭이 크게 확대되며 서울 전체 집값을 견인했다. 고가 주택에 대한 대출 규제 영향으로 상대적으로 가격 부담이 적은 외곽 지역으로 매수세가 이동하는 현상이 가시화된 것이다.

정부는 이러한 강남권 하락과 외곽 지역 상승 현상에 대해 대출 규제 및 주택 공급 정책이 어우러지며 시장 가격이 조정되는 '평탄화 과정'으로 진단했다. 대출 규제 틀을 고수함으로써 고가 시장 오름세를 꺾고 전체 가격 격차를 줄여가겠다는 기조를 명확히 했다.

서울 거래량 급감과 강북 중위가격 10억 돌파

강력한 대출 한도 규제와 매수자의 관망세가 짙어지면서 거래 시장은 경색된 모습을 보이고 있다. 2026년 8월 서울 아파트 매매거래량은 3,143건에 그치며 전월 대비 46.2% 감소했다. 매매뿐만 아니라 임대차 시장도 동반 위축되어 전세 거래량(7,263건)과 월세 거래량(7,347건) 역시 전월 대비 각각 18.0%, 20.7% 감소했다.

거래량 절벽 속에서도 중저가 아파트 가격이 키맞추기 상승을 거듭하면서 통계상의 의미 있는 변화가 나타났다. 서울 강북 14개구의 아파트 매매 중위가격이 KB부동산 집계 이래 최초로 10억167만 원을 기록하며 10억 원 선을 넘어선 것이다. 이는 강북 주요 입지의 중저가 단지들이 지속적으로 오름세를 보인 결과다.

매매와 임대차 거래가 동시에 줄어든 것은 대출 규제로 인한 자금줄 차단과 추가 가격 변동에 대한 시장의 경계감이 작용한 탓이다. 실수요자들은 무리한 매수를 자제하면서 자금 여건에 맞는 입지를 조심스럽게 타진하는 흐름이다.

8월 서울 아파트 매매거래량은 46.2% 급감한 반면 강북 14개구 중위가격은 처음으로 10억 원을 넘었다.

대출 규제 유지 속 실수요자 대응 전략

정부가 수도권 고가 주택에 대한 대출 한도 규제를 강력하게 유지하겠다는 방침을 거듭 확인한 만큼 실수요자의 셈법도 복잡해졌다. 시가 15억 원 초과 주택에 대한 대출 상한 등 가계부채 관리 기조가 이어지고 있으므로 30~40대 무주택자는 무리한 고액 대출을 피하고 철저한 자금 계획을 세워야 한다.

우선 토지거래허가구역 내 세 낀 주택의 실거주 의무 유예 기간이 2027년 말까지 연장된 점을 적극 활용할 필요가 있다. 기존 임차인의 계약 기간을 활용해 자금을 마련할 시간을 최장 3년 3개월까지 벌 수 있으므로, 초기 실투자금을 줄이면서 향후 입주할 집을 선점하는 방식이 유용한 대안이 된다.

아울러 강남권 약세와 외곽 지역의 상승 등 지역별 가격 흐름 차이를 냉정하게 분석해야 한다. 본인의 자산 상황과 소득 흐름을 고려해 무리하지 않는 선에서 가격 조정이 이루어지거나 입주 유예 활용이 가능한 지역을 우선적으로 검토하는 것이 바람직하다.

참고