정부가 토지거래허가구역에서 임차인이 있는 주택을 살 때 적용하는 실거주 의무 유예 기간을 1년 더 늘리기로 했다. 대출 규제 여파로 서울 매매 거래량이 크게 줄었고, 강남권은 가격이 내리는 반면 외곽은 키맞추기 상승을 하고 있다. 내 집 마련을 고민하는 30~40대 실수요자라면 바뀐 제도와 시장 흐름에 맞춰 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 할 때다.

토지거래허가구역 실거주 유예 1년 연장

국토교통부는 서울 전역과 경기 일부 토지거래허가구역에서 무주택자가 세 낀 주택을 살 때 적용하는 실거주 의무 유예 신청 기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장한다고 발표했다. 세를 끼고 집을 사려는 무주택자의 자금 부담이 어느 정도 줄어들 전망이다.

신청 기간 연장에 더해 기존 임대차 계약의 남은 기간과 갱신계약 기간(최대 2년)까지 유예 대상에 들어간다. 매수자는 최장 3년 3개월 동안 입주를 미룰 수 있어 2029년 말까지 실거주 의무를 유예받을 수 있다. 이 내용을 담은 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 2026년 10월 1일부터 시행된다.

전세난과 매매 거래 가뭄 속에서 무주택 실수요자의 이사 부담을 덜어 주려는 조치로 보인다. 바로 입주하지 않고 임대차 계약을 유지하면서 입주 시점을 뒤로 미룰 수 있으니 매수자의 자금 운용에 여유가 생겼다.

토지거래허가구역 내 세 낀 주택 매수 시 실거주 의무 유예 기간이 2027년 말까지 1년 더 연장된다.

강남권 약세와 외곽 지역의 키맞추기 상승

2026년 9월 2주차 한국부동산원 조사에서 서울 주간 아파트 매매가격은 0.16% 올라 오름세를 이어 갔다. 하지만 지역별로 보면 강남구(-0.36%)와 서초구(-0.26%) 등 강남 핵심 지역은 가격이 내렸다. 대출 규제 강화와 입주 물량 부담이 겹친 결과다.

중저가 아파트가 몰린 외곽 비강남권은 뚜렷하게 올랐다. 중랑구(0.51%), 도봉구(0.47%), 서대문구(0.47%) 등에서 상승폭이 커지며 서울 전체 집값을 끌어올렸다. 고가 주택 대출 규제 때문에 상대적으로 가격 부담이 적은 외곽으로 매수세가 옮겨 가는 모습이 드러난 것이다.

정부는 강남권 하락과 외곽 상승을 대출 규제와 주택 공급 정책이 함께 작용하며 가격이 조정되는 '평탄화 과정'으로 진단했다. 대출 규제 틀을 유지해 고가 시장 오름세를 꺾고 지역 간 가격 격차를 줄이겠다는 기조를 분명히 했다.

서울 거래량 급감과 강북 중위가격 10억 돌파

대출 한도 규제가 강하고 매수자들이 관망하면서 거래 시장은 얼어붙었다. 2026년 8월 서울 아파트 매매거래량은 3,143건으로 전월보다 46.2% 줄었다. 임대차 시장도 함께 위축되어 전세 거래량(7,263건)과 월세 거래량(7,347건)이 전월보다 각각 18.0%, 20.7% 감소했다.

거래가 끊긴 가운데서도 중저가 아파트 가격이 키맞추기 상승을 이어 가면서 통계에 눈에 띄는 변화가 나타났다. 서울 강북 14개구의 아파트 매매 중위가격이 KB부동산 집계 이래 처음으로 10억167만 원을 기록해 10억 원 선을 넘었다. 강북 주요 입지의 중저가 단지들이 꾸준히 오른 결과다.

매매와 임대차 거래가 함께 줄어든 것은 대출 규제로 자금줄이 막히고, 시장이 추가 가격 변동을 경계하고 있어서다. 실수요자들은 무리한 매수를 피하면서 자금 사정에 맞는 지역을 조심스럽게 살피고 있다.

8월 서울 아파트 매매거래량은 46.2% 급감한 반면 강북 14개구 중위가격은 처음으로 10억 원을 넘었다.

대출 규제 유지 속 실수요자 대응 전략

정부가 수도권 고가 주택 대출 한도 규제를 강하게 유지하겠다는 방침을 거듭 밝힌 만큼 실수요자의 계산도 복잡해졌다. 시가 15억 원 초과 주택의 대출 상한 등 가계부채 관리 기조가 이어지고 있으니, 30~40대 무주택자는 무리한 고액 대출을 피하고 자금 계획을 철저히 세워야 한다.

먼저 토지거래허가구역 내 세 낀 주택의 실거주 의무 유예 기간이 2027년 말까지 늘어난 점을 활용할 만하다. 기존 임차인의 계약 기간 동안 최장 3년 3개월까지 자금을 마련할 시간을 벌 수 있으므로, 초기 실투자금을 줄이면서 나중에 들어갈 집을 미리 확보하는 방법이 대안이 된다.

강남권 약세와 외곽 상승처럼 지역마다 다른 가격 흐름도 냉정하게 따져 봐야 한다. 자기 자산과 소득 흐름을 고려해 무리하지 않는 선에서, 가격 조정이 이뤄지고 있거나 입주 유예를 활용할 수 있는 지역부터 검토하는 편이 낫다.

참고