서울 아파트값 상승폭 확대와 양극화 심화… 실수요자 자금 계획 점검 필요

서울 아파트 매매시장 내 양극화가 뚜렷해지고 있다. 대출 규제 영향으로 강남권 주택 가격은 하락세를 나타낸 반면 강북과 경기 외곽 지역은 풍선효과로 매매가격이 가파르게 올랐다. 여기에 전세 가격 상승과 월세화 현상, 코픽스 금리 인상까지 더해지면서 내 집 마련을 고민하는 실수요자의 주거비 부담이 가중되는 모양새다.

서울 아파트값 상승폭 확대와 지역별 양극화

서울 아파트 매매가격 상승률이 2주 연속 확대되며 지역별 양극화 양상이 뚜렷하게 나타났다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 10월 첫째 주 0.12퍼센트에서 둘째 주 0.16퍼센트로 확대됐다. 강북 14개 구는 0.31퍼센트 상승하며 강세를 보인 반면, 강남 11개 구는 0.04퍼센트 상승에 그쳤다.

수도권 주요 지역에서는 재건축 호재에 따른 급등세가 나타났다. 성남시 분당구는 재건축 기대감이 반영되며 0.79퍼센트 급등했다. 서울 외곽 및 경기 지역으로 매수세가 옮겨가면서 지역 간 가격 격차가 커지는 모습이다.

강남권 하락과 비강남권 풍선효과

강남권은 대출 규제 강화 이후 매수세가 위축되며 가격 하락세로 돌아섰다. 강남구 매매가격은 마이너스 0.35퍼센트를 기록했고, 서초구 역시 마이너스 0.27퍼센트로 하락폭을 넓혔다. 압구정과 역삼, 반포동 등 주요 재건축 단지와 대단지에서 하향 조정된 급매물 위주로 거래가 이루어진 영향이다.

반면 비강남권과 경기 외곽 지역은 대출 규제의 반사이익을 얻는 풍선효과가 관측됐다. 군포시와 수원 영통구 등 수도권 외곽 지역은 역세권 대단지를 중심으로 매수 문턱이 상대적으로 낮아 매매 가격이 올랐다.

전세가 상승과 월세 비중 증가

대출 규제의 여파는 임대차 시장으로 전이되며 임차 가구의 부담을 키우고 있다. 9월 서울 아파트 전세 평균가격은 6억 4100만 원을 기록했다. 이는 1년 전인 지난해 10월 5억 8299만 원보다 약 5800만 원 상승한 수준이다.

전세 자금 조달이 어려워지면서 월세 전환 흐름도 가속화됐다. 올해 1월부터 8월까지 서울 전월세 거래 중 월세 비중은 69.9퍼센트에 달했다. 이는 1년 전과 비교해 5.8퍼센트포인트 높아진 수치다. 전세가격 오름세와 월세 비중 확대로 실수요자의 주거비 지출이 크게 늘었다.

대출 금리 상승과 이자 부담 가중

주택담보대출 금리의 기준이 되는 코픽스가 상승함에 따라 대출자들의 이자 부담이 더욱 무거워졌다. 9월 신규취급액 기준 코픽스는 3.43퍼센트로 전월 대비 0.25퍼센트포인트 상승했다.

금리 변동 시점에 따라 대출 이자 부담은 크게 달라졌다. 대출 실행 시점의 차이로 연간 이자 비용 부담이 크게 달라지는 사례가 발생하기도 했다. 금리 상승세가 지속됨에 따라 실거주 목적의 매매를 고민하는 30~40대 실수요자들의 자금 조달 계획에도 상당한 변수가 생겼다.

정부 공급 확대 기조와 정책적 한계

정부는 추가 대출 규제 카드 대신 주택 공급 확대에 집중하겠다는 방침을 정했다. 국토교통부는 주택공급 정례 브리핑에서 강남 3구의 집값 상승세가 진정세를 보이고 있다고 진단하며, 인위적인 대출 규제 강화 없이 공급 목표 달성에 집중하겠다고 밝혔다.

그러나 시장 전문가들은 이러한 정책적 접근의 한계를 지적한다. 대책 발표 이후에도 서울 아파트 가격은 오름세를 이어갔고 전셋값 불안도 지속됐다. 실제 수도권 주택 착공 실적이 당초 목표에 미달하는 상황에서 실효성 있는 공급이 이뤄지기 전까지 실수요자의 고충은 계속될 전망이다.

참고

• 토허제 확대 1년만에…서울 전세 평균 5800만원 올랐다｜동아일보
• "어제 대출받을걸"…'하루 차이'로 주담대 이자 57만원 더 낸다 - 머니투데이
• “추가 대출 규제 없다” 못 박은 정부…강남 집값 잡혔다는데, 서울 외곽은? - 매일경제